WPT Industrial Real Estate Investment Trust

• Société de placement immobilier axée sur la détention d'immeubles industriels américains de première qualité et bien situés, qui répondent aux exigences des entreprises de commerce électronique, de distribution et de services logistiques.
• Bassin de locataires composé d'entreprises du palmarès Fortune 500 ayant une cote de crédit élevée – quelque 40 % des immeubles au portefeuille sont occupés par des sociétés parmi les 10 premières au classement, dont General Mills, Unilever, Zulily, Radial (eBay) et Amazon.
• Revenus attrayants de source américaine (distributions versées en dollars américains, rendement en espèces d'environ 6 %).

WPT est une société de placement immobilier (SPI) œuvrant exclusivement dans le secteur des immeubles industriels. À cet égard, WPT offre aux investisseurs une occasion de placement dans un portefeuille croissant d'immeubles industriels de qualité institutionnelle situés aux États-Unis. Le portefeuille de WPT se compose de 52 immeubles de type centre de distribution (et un immeuble de bureaux) représentant une superficie locative globale de quelque 17,6 millions de pieds carrés. Ces immeubles sont principalement situés dans les régions du Midwest et du sud des États-Unis, tandis que la société a récemment amorcé une expansion sur la côte ouest des États-Unis.

Notre opinion favorable à l'égard de WPT découle du calibre et de la nature de ses actifs au portefeuille. En comparaison des SPI canadiennes publiques comparables du secteur industriel, on peut dire que les actifs de WPT sont de la plus haute qualité, la vaste majorité de ses propriétés étant des immeubles de qualité institutionnelle de nouvelle génération qui répondent aux exigences des entreprises de commerce électronique, de distribution et de services logistiques. Nous estimons que la montée en puissance du commerce électronique devrait engendrer un accroissement de la demande susceptible de soutenir des taux d'occupation stables, une croissance des loyers et une amélioration au chapitre de la valeur des actifs, ce qui saura profiter aux détenteurs de parts de WPT à plus long terme.

L'attrait et la fonctionnalité du portefeuille de WPT sont mis en évidence par la qualité élevée de ses locataires, qui se composent en partie d'entreprises du palmarès Fortune 500 : la liste de ses 10 principaux locataires (lesquels représentent environ 40 % des revenus totaux) englobe des entreprises de prestige telles General Mills, Unilever, Continental Tire, Zulily, Keystone Automotive, Radial (eBay), CEVA et Amazon.

La gestion de WPT est assurée par WPT Capital Advisors, LLC, une entité détenue en propriété conjointe par la haute direction de Welsh et l'Alberta Investment Management Corporation (AIMCo). En plus de fournir des services de gestion d'actifs et de gestion d'immeubles à la SPI, l'entité a mis sur pied un fonds de développement privé à valeur ajoutée qui devrait au fil du temps alimenter exclusivement WPT en actifs assortis d'un prix intéressant. À leur deux, Welsh et AIMCo détiennent quelque 31 % de la SPI. À notre avis, cette participation permet une plus grande harmonisation des intérêts. L'internalisation de la gestion de WPT devrait survenir lorsque la capitalisation boursière de la SPI franchira le cap des 750 M$ US – objectif que la direction souhaite voir se réaliser d'ici la fin de l'année.

La distribution annuelle de 0,76 $ US par part (versements mensuels cumulés) versée par WPT procure aux investisseurs un rendement en espèces en dollars américains d'environ 6 %. Saine croissance interne anticipée, résultat opérationnel net supplémentaire découlant des acquisitions et intensité du capital relativement faible du portefeuille sont les éléments sur lesquels nous nous appuyons pour estimer à environ 80 % le ratio de distribution des fonds provenant de l'exploitation pour 2018, ce qui témoigne de la durabilité de la distribution.

La part de WPT se négocie à un taux de capitalisation implicite de 6,4 % et à un escompte de 4 % par rapport à notre estimation de la valeur de l'actif net (VAN) de 13,40 $ US. Notre cours cible de 14,50 $ US suppose une prime d'environ 5 à 10 % par rapport à la VAN et correspond à l'application d'un multiple d'environ 14,0x à notre estimation des FPE par part pour l'exercice financier 2019. Notre recommandation à l'égard de WPT en est une d'Achat-Risque moyen.